Construction neuve

Voici quelques pistes pour orienter son projet de construction avec succès dès l'achat d'un terrain:

 Avant tout…

Faire rédiger l’achat de votre terrain par un Notaire (500 € approx.) et l’enregistrer auprès du Registre des propriétés (Registro de propiedad – 100 € approx.). Si vous êtes plutôt intéressé par l’achat d’une propriété en vue de la transformer (extension ou réhabilitation), il vous sera utile de contacter également leRegistro de Propiedad (50 € aprox.) afin d’obtenir confirmation du propriétaire actuel, ainsi que des m2 de surface réelle déclarés.

Le Cadastre (Dirección General del Catastro) est public et accessible à tous : www.catastro.meh.es/  – gratuit s’il ne s’agit que d’une simple consultation

Attention cependant car il est habituel qu’en Espagne toutes les surfaces construites n’y soient pas consignées. C’est l’architecte qui évaluera avec vous les possibilités d’aménagement en vue d’un possible changement de volume de la maison de vos rêves.

 Quelques documents indispensables

Il vous faudra vous rendre auprès de la Mairie afin d’y demander les documents suivants :

Copie des Normes de Construction (copia de las Normativas de Edificación). C’est ce document qui indique le pourcentage maximum d’occupation du sol de votre terrain, la hauteur autorisée, entre autres détails.

Le Plan de Situation du Terrain (Plano de Situación del terreno) et le Plan topographique (Plano Topográfico) pour que l’architecte aie connaissance de la pente du terrain.

Une fois ces documents obtenus, vous pourrez demander l’Étude Topographique (Estudio Topográfico – 300/400 € approx.).

L’architecte aura également besoin d’une Étude des sols (Estudio Geotécnico – 500/900 €) afin de pouvoir commencer à étudier la construction de votre maison. Il s’agit d’une étape obligatoire imposée par la Ley de Ordenación de la Edificación pour tout projet de nouvelle construction et chantiers opérés dans le but de modifier l’usage d’un bâtiment converti en 1er logement.

Un autre document, obligatoire depuis 1997, est l’Étude de Securité sur les chantiers (Estudio Básico de Seguridad y Salud – 400 € approx.). Elle stipule les normes de sécurité qui seront à respecter impérativement sur le chantier, ainsi que l’identité et le caractère des risques liés aux accidents de travail qui peuvent être évités comme de ceux qui plus sensibles à éliminer.

La Garantie décennale (Seguro de Garantía Decenal – 6.000 € approx.) est indispensable, puisque sans elle vous ne pourrez pas enregistrer vostre maison auprés du Notaire, et par conséquent vous ne pourrez pas non plus la vendre ou demander un crédit. Pour l’obtenir, il est nécessaire de réaliser des essais sur le béton avant et pendant le chantier. C’est l’Organisme du Contrôle Technique (Organismos del Control Técnico – O.C.T.) qui s’en charge.

 

Imaginons votre future maison…

 C’est dans cette phase qu’apparait réellement l’architecte, qui sera le responsable de développer la maison imaginée par le Propriétaire, et par la suite, de diriger le chantier. En prenant compte des désirs ou des idées du client, il réalisera le Projet de Base (Proyecto Básico) qui réunit les plans de situation de la maison, de la future structure et la définition de ses niveaux ainsi que ses espaces intérieurs. Par ailleurs, il définira le Devis d’Exécution Matérielle (Presupuesto de Ejecución Material – P.E.M.) dans lequel vous trouverez les installations choisies et autres matériaux adoptés, ainsi qu’une évaluation précise des coûts de construction basés sur leur prix moyen selon l’année de référence. Par la suite, ou au même moment que le Projet de Base, l’architecte rédigera le Projet d’Exécution (Proyecto de Ejecución) qui détaillera les schémas et calculs des installations adoptées, ainsi que l’adoption des Normes en vigueur en Espagne, en particulier le Code technique de la Construction (Código Técnico de la Edificación – C.T.E.) qui depuis 2007 oblige notamment le Propriétaire à adopter de nouvelles souces d’énergie alternatives à celles, plus traditionnelles et coûteuses à long terme. Votre architecte se chargera de vous faciliter une explication des meilleurs systèmes dans votre cas particulier.

Ces 2 projets complémentaires devront être signés par l’architecte qui sera obligatoirement enregistré dans l’un des Colegios Oficiales de Arquitectos (Ordre des architectes) d’Espagne. Les délais de réception des documents par le Collège sont variables mais n’excèdent pas les 3 semaines (150 € approx.).

Vous pouvez à présent vous diriger auprès des services de la Mairie afin d’y présenter l’Étude Géotechnique et celle de Sécurité Chantier, accompagnées des 2 projets rédigés par l’architecte, dans l’attente de leur acceptation par le Pleno Municipal. Lorsque votre projet sera adopté, il vous faudra alors vous acquitter de de la taxe du Permis de construire (Licencia Municipal de Obras – 4% du total du Projet d’Exécution).

C’est parvenus à ce point qu’apparait une autre figure importante du processus, il s’agit de l’Architecte technique (Arquitecto técnico, ou Aparejador). En Espagne effectivement, c’est lui qui se charge de diriger le chantier et de superviser les travaux du constructeur, en s’assurant que ce dernier observe méticuleusement les solutions exigées par l’architecte (30% des honoraires de l’architecte).

 Matérialiser un rêve

 Tout est à présent prêt pour construire votre maison. Vous avez le choix de prendre en charge toutes les phases vous-même ou les mener à terme avec un Promoteur, en tenant compte de sa marge de bénéfice, qui sera de 15 à 40% du prix total de la maison. L’architecte, une fois encore, peut gérer cette situation mais cela occasionne un surcoût qu’il vaut mieux discuter dés les premières esquisses. Il s’agit toutefois d’une solution pratique car c’est aussi parmi les intervenants de votre projet celui qui logiquement le connait le mieux.

Il s’agit alors de proposer à 2 ou 3 entrepreneurs (constructoras) une copie du projet et leur faire visiter le site afin qu’ils puissent l’étudier et vous proposer un devis. Fixez une date limite pour la remise des plis pour ensuite les comparer. N’acceptez jamais de devis général par m2 de chantier, ou de devis partiel si l’entrepreneur sera en charge du chantier complet. Il sera prudent de faire votre choix après avoir visité l’un des chantiers de votre constructeur afin de vous rendre compte de sa façon de travailler.

Le devis qui sera signé doit clairement indiquer toutes les coordonnées de l’entrepreneur (nom, adresse, identité fiscale ou CIF, nom du représentant légal et signature) et les 2 parties doivent conserver une copie originale signée du contrat.

Sur la base de la proposition préalable de l’entreprise de construction, c’est maintenant le moment de fixer le prix total du chantier. Il est recommandé de signer le blocage des prix des matériaux (precios cerrados) mais la négociation doit rester ouverte, car cela permet également la possibilité de réaliser des modifications en confirmant à tout moment les choix et les décisions adoptées. Si celles-ci venaient à surgir, il est très important de les indiquer par écrit par un Ordre de modification (Orden de cambio). Le mode de paiement est négociable mais la manière habituelle de procéder est que le constructeur fasse la demande d’un pourcentage avant de débuter les travaux, et par la suite, vous remettra chaque mois les Certificats de Travaux (Certificaciones de Obras) qui ne sont que de simples factures qui reprennent le travail accompli jusqu’à la date d’émission du certificat.

Dés les prémisses de la construction de votre projet, son exécution comprend et passera para les phases suivantes : Terrassements (Movimiento de tierras y Vaciado), Fondations (Cimentación), Structure (Estructura), Red de Saneamiento (Réseau d’Assainissement), Maçonnerie (Albañilería), Isolation et Étancheité (Aislamientos e Impermeabilizaciones), Façades (Fachadas), Toitures (Cubiertas), Planchers et Carrelages (Solados y Alicatados), Finitions et Faux-plafonds (Acabados y Falsos techos), Ferronnerie (Cerrajería), Menuiseries (Carpinterías), Électricité (Electricidad), Plomberie (Fontanería),Chauffage et Gaz (Instalación de Gaz y Calefacción), Climatisation (Climatización), Peintures (Pinturas), Verre et clôture de la parcelle (Vidrios y Cerramiento de la parcela), Aménagement paysager (Jardinería), etc.

Á noter que depuis l’entrée en vigueur du CTE, il est obligatoire de fournir à votre maison une source alternative de chauffage de votre eau sanitaire. Ces sont vos installations de chauffage et la quantité de sanitaires, ainsi que la surface des pièces à chauffer qui permettront à l’architecte d’évaluer la demande énergétique de votre maison, ainsi que la solution qui s’y prête le mieux. Les panneaux solaires sont l’une des solutions les plus intéressantes actuellement, mais il en existe de nombreuses versions, pas toujours aussi performantes. Si leurs avantages à long terme sont par contre certains, votre architecte pourra vous aiguiller sur la solution la plus performante en fonction de vos critères particuliers. Il est à souligner ici que l’État ainsi que la Comunidad Valenciana prévoient de nombreuses aides et financements à ce sujet.

 

Bienvenue chez vous !

Une fois les travaux terminés, l’architecte émet un Certificat d’Achèvement (Certificado Final de Obra) et le Livre des Ordres (Libro de Órdenes) qui comprend les changements apportés ainsi que les révisions opérées sur votre projet. Ces documents doivent également avoir été validés par l’Ordre des architectes. Une fois obtenus, il vous faudra alors les présenter au Conseil Municipal afin de faire la demande d’un Permis de Première Occupation (Licencia de Primera Ocupación – 175 € approx., variables selon la surface en m2, le passage de véhicules, la zone géographique, etc.).

Parvenus à ce stade, vous pouvez enfin faire la demande de raccordement aux réseaux municipaux d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone aux différentes compagnies concernées.

Vous diriger auprès du Notaire pour signer l’acte (escritura de Obra Nueva – 660 € approx.). Puis, payer le Droit de Timbre (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados – 0,5% de la valeur du bien indiquée sur l’acte notarié), et pour terminer, inscrire votre maison auprès du Registre la Propriété (Registro de Propiedad – 260 € approx.)

 

Et… Profitez de votre nouvelle maison !