Le déroulement d'un Achat Immobilier

Devenir propriétaire en Espagne reste toujours le rêve de beaucoup de nos concitoyens désireux de s’y installer définitivement ou d’y acquérir leur résidence secondaire.

Effectivement, la Costa Blanca a de quoi inciter à faire ce choix : Une climatologie idéale, un environnement naturel magnifique, une offre immobilière et des infrastructures de tout premier ordre, un réseau de transport excellent, une gastronomie réputée, une culture, un folklore et des traditions préservées. 

Bref ! La qualité d’un rythme de vie méditerranéen à 2 heures de vol de Paris, bruxelles ou Genève

La crise aidant, beaucoup se penchent sur la Costa-Blanca en quête d’opportunités immobilières, mais ne sachant pas toujours comment s’y prendre, les questions se posent. Quels sont les repères? Quelle est la règle du jeu? Qui fait quoi?

Il convient à ce titre de rappeler quelques principes utiles pour bien gérer votre acquisition. Voici sommairement une petite synthèse du système d’achat d’immobilier résidentiel en Espagne qui vous permettra peut être de mieux appréhender cet univers.

Nous travaillons en partenariat avec les différentes agences immobilières de confiance du secteur, ce qui nous permet de vous sélectionner les meilleurs biens parmi tous ceux qui sont à la vente ou si vous préférez, de sélectionner, vous-même, les biens qui vous correspondent et nous organiserons et regrouperons pour vous les visites, lors de votre venue. 

Nous pourrons, ainsi, vous conseiller habilement, non seulement pour le choix d’une propriété, mais également sur le choix du secteur en fonction de vos desideratas.

Je connais l’historique des propriétés et donc je vous indiquerai les possibilités de négociation sur celles-ci, transmettrai votre offre, vous informerai de la situation juridique du bien au vu du registre de la propriété (Nota simple del registro de la propiedad), prendrai en charges les formalités de réservation, (contrato de reserva), de la promesse d'achat (Contrato privado de compraventa), je vous aiderai dans votre recherche de financement auprès des banques. Je pourrai également vous conseiller un bon avocat francophone qui préparera le dossier pour la signature notariale (Escritura) et fera toutes les vérifications légales nécessaires pour le bon déroulement de l'achat (car le processus et les règles juridiques peuvent varier par rapport à votre pays d'origine). Il s'occupera aussi de la sollicitude du NIE, du changement de nom auprès des différents organismes municipaux, compagnie d’eau, d’électricité, gaz, téléphone, mairie, services des impôts, communauté de propriétaires…

Sachez que les honoraires de vente sont à la charge du propriétaire...

Vérifications lors de l'Achat :

Le Relevé de Propriété ou « Nota Simple », permettant d’obtenir de la Conservation des Hypothèques (Registro de la Propiedad)toutes les informations  sur la situation juridique actuelle du bien immobilier (identité du propriétaire, origine de la propriété, existence de charges, servitudes, hypothèques voire saisies éventuelles).

L'avocat demandera également une copie de la preuve de paiement de la dernière taxe foncière (IBI). Cette taxe contient de précieuses informations sur le bien que vous allez acquérir, par exemple la superficie, la référence auprès du Cadastre, la nature du bien, l'adresse postale actuelle du bien (les noms et les numéros de rues peuvent changer!!). Enfin, ce document permet aussi de déterminer la valeur fiscale minimale du bien immobilier.

 

L’Offre d'Achat:

En Espagne, il est courant de transmettre une offre au propriétaire du bien à vendre. Je serai celui qui s’occupera de cette démarche et je vous orienterai sur les possibilités de négociation en fonction de l’historique de la propriété : prix récemment baissé ou excessif par rapport au marché, si c’est la première offre, les offres antérieures qui ont été rejetées, le besoin de vendre urgent des propriétaires, si il y a autre acquéreur intéressé... Ne perdez pas de vue que je ferai tout pour que l’affaire puisse se faire, je serai votre meilleur allié et essaierai d’être le plus habile possible pour négocier votre proposition.

Sachez que si votre offre est acceptée, il faudra allez de l’avant en procédant à la réservation de la propriété aux conditions pactées. 

Ne faites pas plusieurs offres à la fois sur plusieurs produits, vous perdrez toute crédibilité, mais faites les successivement si votre proposition antérieure a été rejetée. Une offre écrite est toujours préférable à celle faite verbalement.

                                                                                                                                          


Le mécanisme d’un achat immobilier  classique se déroule en 3 temps :

La Réservation: La Reserva
La Promesse d’achat: El Contrato Privado de Compraventa
L'Acte authentique: La Escritura

 

La Reserva:

Le versement d'un acompte permet de vous réserver l'offre, dans l'attente de la signature de la promesse d'achat, cette somme est de l'ordre de 5.000 à 10.000 euros (en fonction du prix de vente).

Même si vous êtes de passage, vous pouvez parfaitement signer la réservation avant votre retour, dès lors que les parties sont d'accord sur la chose et le prix. Le plus souvent, c'est l'agent qui signe l'acte en lieu et pour le compte du vendeur, le tout en vertu du mandat de vente qui les lie. Bien entendu et si vous n'aviez pas la possibilité de vous déplacer, la signature de la réservation ou la promesse d'achat peut parfaitement s'effectuer par correspondance et le paiement de l'acompte par virement bancaire.

Conseil : A ce stade il vous faudra ouvrir un compte bancaire en Espagne et solliciter votre NIE : les 2 points sont obligatoires.

En cas de désistement de votre part, vous perdez la somme versée.

El Contrato Privado de Compraventa :

Ce document est plus important encore que l’acte authentique, car ce dernier ne sera que la transcription de ce qui aura été signé antérieurement. Il s'agit d'un document sous-seing privé signé entre les parties. Bien entendu, la signature de ce document est antérieure à la signature de l'acte public devant Notaire.

Par cet acte, l'acheteur s'engage à signer un acte public devant Notaire dans un délai déterminé. A défaut de respecter ses engagements, il perdra les arrhes, comme s'il s'agissait d'une indemnité d'immobilisation. L'acompte à verser est de 10% du prix de vente, en comprenant l'acompte déjà versé lors de la réservation.

On retrouve dans ce document, l'identité, les coordonnées ainsi que les qualités des parties, la description de l'opération envisagée, leur capacité légale à vendre ou acheter, une description de l’objet avec son numéro d’inscription  à la Conservation des Hypothèques, la situation juridique du bien  (libre de charges, de locataires), le prix convenu, les acomptes versés, la date limite de signature de l'acte authentique (Escritura) devant Notaire, la répartition du paiement des frais et charges dues, la date du transfert de propriété et/ou de prise de possession du logement, les conséquences du désistement de l'une des parties.

Attention: la signature de cet acte ne prive pas le vendeur de vendre à un meilleur acquéreur, à condition de verser à l'acquéreur évincé, le double de l'acompte versé. 

 

L’Escritura :

L’acte authentique de vente  (La Escritura Pública de Compraventa) est un document public signé devant notaire. Dans cet acte, les parties manifesteront devant le notaire, leur volonté de vendre et d’acheter et les conditions prévues, et le notaire, sous la foi de son serment validera ces déclarations et il assurera la « sécurité juridique » de la vente aux travers de diverses vérifications (Légitimité du vendeur, acquittement des impôts et taxes, saisies, dettes, servitudes..etc). Lors de cet acte, les parties peuvent se faire représenter. Ce sera le moment de la remise de la clef à l’acheteur contre le paiement du solde dû par chèque de banque certifié.

Conseil : la commission que prennent les banques espagnoles pour l’établissement d’un chèque certifié est élevée. Il est conseillé de négocier ce point lors de votre demande d’ouverture du compte afin d’éviter les mauvaises surprises..!!

 

Qui paie quoi ?

Dans le cas où il n’y aurait pas d’accord à ce sujet, (cas rares), la Loi distribue les frais dans les termes suivants :

- Le vendeur acquittera : les frais de résiliation des charges en suspens ; l’acte public ; la contribution urbaine (IBI = Impôt municipal) et l’Impôt sur l’Augmentation de la Valeur des Terrains (« Plus-value » municipale).

Il est communément décidé que le propriétaire du bien au 1 janvier s’acquittera de l’IBI de l’année en cours. Il est également admis de le répartir entre les parties au prorata des mois écoulés entre le 1 janvier et la date de signature de l’acte.

Depuis peu, le vendeur doit présenter obligatoirement  un certificat d’efficience énergétique de la propriété vendue, au moment de la signature de l’acte authentique.

- L’Acheteur paiera la première copie de l’acte ; l’impôt de la transmission ( ITP 10%) ou T.V.A (10%) et AJD et l’inscription sur le Registre Foncier. Globalement, comptez environ 12% pour de l'ancien et 13% pour du neuf, frais de notaire, de registre et de gestion et d'avocat compris.

L’usage habituel veut que les frais de l’acte public notarié soient accordés à la charge de l’acheteur!

- Les honoraires d’assesseur, avocat, etc., seront payés par celui qui accorde leurs services (1% du prix de vente en général)

Le droit de choisir le notaire correspond à celui qui assume les frais de l’acte ou la plus grande partie de ceux-ci.

 

Quelques points sur les obligations administratives et fiscales de l'acheteur:

Une personne qui n'a pas sa résidence fiscale en Espagne et qui est propriétaire d'un immeuble situé dans le pays, sera soumise à l'impôt sur le revenu des non-résidents, ainsi qu'à l'impôt sur les biens immobiliers (I.B.I)  qui est un impôt local exigé par votre mairie (l’équivalent de la taxe foncière). 

Quand un immeuble est propriété d'un couple ou de plusieurs personnes, chacune d'elles est un sujet passif indépendant, devant présenter des déclarations séparées.

D’autre part, un numéro d’identification étrangers (NIE) que délivre la Direction générale de la Police est nécessaire pour effectuer l’achat, ainsi que le Numéro d’identification fiscale (NIF) qui doit se solliciter auprès de l’administration fiscale.

Il n'est pas obligatoire de nommer un représentant devant l'Administration fiscale (À l'exception des résidents de pays ou de territoires avec lesquels il n'existe pas d'échange d'information fiscale effectif). Cependant, si vous le souhaitez, vous pouvez désigner volontairement un représentant et le communiquer à la délégation ou l'administration de l'Agence fiscale correspondante au lieu où est situé l'immeuble.

 

Démarches postérieures à la passation de l’acte:

Une fois que l’acte authentique a été signé, certaines démarches et obligations sont à effectuer. Certaines seront prises en charge par le notaire au travers de son étude, comme le paiement d’Impôts et l'inscription au Registre Foncier. Vous devrez verser une somme en acompte des frais pour laquelle on devra vous remettre le reçu correspondant. Une fois l’acte en votre pouvoir, (environ 2 mois après la signature) vérifiez le paiement des impôts et l’inscription et exigez un détail des comptes. N’acceptez pas de reçus globaux, réclamez les factures originaires du Notaire, bureau de gestion, Registre Foncier, ainsi que la quittance du paiement des impôts.

D’autres démarches pourront être assumées par votre avocat: Inscription à la communauté de propriétaires - changements de nom et domiciliation bancaire pour la distribution et approvisionnement qui affectent le logement (gaz, électricité, téléphone, etc). Changement de nom auprès de SUMA, mairie, Etc...

Il est conseiller de conserver tous les documents, justificatifs, garanties et factures originales en rapport avec votre acquisition.

 

 

L’hypothèque : Principes

Vous pouvez parfaitement financer votre acquisition en Espagne ou éventuellement vous subroger à l’hypothèque du vendeur si les conditions vous conviennent. Vous économiserez  ainsi une partie des frais de constitution qui représentent environ 3% du montant emprunté.

En tant que non résident, vous pouvez obtenir un financement allant généralement de 60 à 70 % du montant de la valeur estimée du bien que réalise la banque au travers d’une « Tasación » (expertise de la banque). Le solde devant être payé cash, ainsi que les frais de notaire, taxes et registre.

En fonction de l’âge de l’acquéreur, vous pouvez obtenir une durée de remboursement échelonnée jusqu’à 30 ans, l’âge plafond maximum pris en compte étant 70 ans.

Dans la plupart des cas, le taux d’intérêt est variable et défini sur la base du dénommé « EURIBOR » (European Interbank Offered Rate) (taux d’intérêt moyen interbancaire) augmenté du pourcentage de la banque (0,75% à 3%). Mais il existe également des prêts à taux fixe, à vous de voir avec les banques ce qui vous correspond le mieux.

La commission d’ouverture du dossier d’hypothèque perçue par la banque représente généralement 1% du montant à financer. Cette commission peut se négocier.

Vous pouvez également faire votre emprunt dans votre pays d'origine, auquel cas votre banque vous demandera de prendre en garantie un ou des biens immobiliers que vous avez dans ce même pays, d'une valeur équivalente à celle du bien visé en Espagne (car la banque de votre pays ne peut pas prendre de garantie sur un bien situé en Espagne).

 

Charlotte Detourmignies et Nicolas Iglesias