Le Memo de l'acheteur

SUCCESSIONS INTERNATIONALES : LES ÉTAPES

Une succession internationale survient quand une personne décède dans un autre pays que celui de sa nationalité.

Quelles sont les règles applicables lors d’un décès en Espagne ? Voilà une question que l’on doit légitimement se poser lorsque l’on s’expatrie. Qui devient héritier et dans quelle proportion ? Les droits de successions sont-ils imposables en France ou en Espagne ? 

Il faut décomposer pour répondre à ces questions le processus de dévolution successorale. La première étape consiste à distinguer le volet civil du volet fiscal. 

1/ La dévolution civile : Qui devient héritier et dans quelle proportion ? 

Quelle loi va s’appliquer lors du décès d’un français en Espagne ? Les règles ont changé en 2015 et le nouveau règlement européen que la France et l’Espagne ont signé en aout 2015 détermine la loi de la dernière résidence du défunt comme loi applicable. Il en découle que ce sont les règles de répartition définies par les lois espagnoles qui détermineront la répartition des biens entre les héritiers. Il est possible de contrecarrer cette règle et de choisir la loi de sa nationalité, donc française, comme loi qui s’appliquera lors de la répartition des biens. 

Pour répartir la masse successorale il faut d’abord liquider le contrat de mariage afin de déterminer l’actif net et de procéder à la liquidation des biens selon donc les règles civiles espagnoles si rien n’a été anticipé. En Espagne, ces règles sont différentes selon les communautés autonomes.

2/ Le volet fiscal: où payer les droits de succession ?

La France et l’Espagne ont signé une convention fiscale pour définir l’imposition sur les biens du défunt. Cette convention prime sur les règles de droit interne et a pour vocation d’éviter la double imposition.  La convention fiscale a pour objet principal de fixer la répartition entre les états des éléments qu’ils peuvent taxer.

La convention distingue les biens meubles des biens immeubles. Pour simplifier, les biens immeubles sont imposés dans l’état où ils se situent, alors que les biens meubles sont imposés selon les règles de l’état où est décédée la personne. 

La gestion des droits a été transférée aux Communautés Autonomes, de ce fait elle sera régie par le cadre réglementaire de chaque communauté. L’importance des compétences des communautés autonomes en matière de réglementation d’impôts d’état crée des divergences majeures parce que selon la communauté, le montant à payer peut varier de façon assez importante. Ainsi la base liquidable et les taux de taxation à appliquer dépendent ainsi de chaque communauté autonome puisque chacune d’elle peut modifier les taux étables par l’Etat. 

Il est donc recommander d’anticiper sa succession pour prévoir la répartition des biens et de se faire accompagner afin d’optimiser la facture fiscale. Nous sommes là pour répondre à ces problématiques. 

Assurances

Le coût d’une assurance standard pour un appartement de 300.000€, avec un contenu évalué à 50.000€, serait d'environ 400€ par an. Il convient de souligner que dans un immeuble d’appartements, la Communauté des Propriétaires est tenue d’assurer l’immeuble à sa valeur de reconstruction. La police d’assurance individuelle de l’appartement ne doit donc pas assurer la valeur entière de l’appartement, sinon uniquement les dommages causés à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers. Il est aussi recommandable d’assurer l’immeuble au premier risque au cas où la Communauté n’aurait pas d’assurance combinée. Pour une villa avec une valeur de remplacement de 500.000€ et un contenu évalué en 150.000€, l’assurance annuelle serait de l’ordre de 1.000€.

Il est nécessaire de préciser que l'assurance habitation n'est pas obligatoire en Espagne (même si cela est fortement recommandé) si vous ne faites pas d'emprunt pour l'acquérir.Par contre, si vous passez par un prêt immobilier, la banque vous exigera d'en contracter une.

 

Jardiniers

L’entretien d’un jardin privé est essentiel pour la conservation de votre propriété, si vous n'y vivez pas à l'année. Son coût évidemment dépendra de sa taille. A titre informatif, le tarif horaire est autour de 10/15€. 

Les appartements et maisons mitoyennes ont des zones de jardin habituellement entretenues par un jardinier engagé par la Communauté dont le coût est répercuté dans les charges communautaires. 

Une villa sur une parcelle de 2.500 m2 peut avoir besoin des services d’un jardinier quelques heures par semaine.

Service de nettoyage

Le service de nettoyage est généralement possible soit à plein temps, soit par heures. Les salaires plein temps vont de 700€ à 900€ par mois, plus environ 140€ de contributions de sécurité sociale. L’aide à mi-temps se paie habituellement selon un tarif horaire qui varie de 10€ à 12€.

Electricité

L’électricité est facturée tous les 2 mois. Les taux minima sont appliqués que vous soyez un résident ou pas et le minimum varie selon la quantité d’électricité que votre maison pourrait potentiellement utiliser en ayant toutes les lumières allumées et toute la puissance utilisée. Le coût minimum pour un appartement pourrait être entre 24 et 36€ par mois. Pour une villa le coût mensuel est de 60 à 90€, en fonction essentiellement de l’ampleur de l’installation électrique. L’utilisation a un coût de 0,08€ cent par Kwh plus taxes. Tous ces tarifs sont hors taxes.

Avec ses plus de 320 jours par an d'ensoleillement qu'offre Javea, vous utiliserez sans aucun doute beaucoup moins d’éclairage et de chauffage que dans un grand nombre d’autres pays!

 

Ligne téléphonique et connexion internet

Les factures de téléphone sont payées mensuellement. Les coûts standard varient selon l’équipement installé, mais oscillent autour de 15€ par mois, ce qui inclut un téléphone. De nombreuses compagnies téléphoniques locales et nationales peuvent offrir des tarifs vraiment intéressants à ceux qui veulent prendre le temps d’étudier le marché, même pour les appels internationaux. Les services ADSL sont disponibles à peu près partout et ont un coût approximatif de 20 à 50€ par mois, comprenant tous les appels nationaux à des lignes fixes et mobiles et parfois même internationaux (les prix varient en fonction du débit pour internet et des comunications téléphoniques)

 

 Les différents Impôts:
Parmi les impôts les plus importants pour les non résidents en Espagne, on trouve:

<  Impôt Municipal de Plus Value (« Plus valía »)
< L’Impôt Foncier annuel (« IBI »)
< L’Impôt de Ramassage des Ordures (« Basura »)
< L’Impôt sur la Fortune (« Impuesto de Patrimonio »)
< L’Impôt sur le Revenu (« Impuesto sobre la Renta »)
< L’Impôt sur les Plus-values de Capitaux (« Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias ») et Rétentions.


IMPOT SUR LE REVENU DES PERSONNES PHYSIQUES

 

Non- Résidents (IRNR)

“Les non-résidents propriétaires d´un bien immeuble en Espagne doivent présenter l´Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) car ils doivent déclarer les rentes obtenues découlant de leur propriété. Il existe deux types d´impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles:

Les rentes obtenues de la location des biens immeubles: 24,75% sur le bénéfice obtenu de la location desdits biens (les recettes moins les dépenses).
Impôt sur la rente immobilière dérivé de l´usage propre des biens immeubles: 24,75% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble (si la valeur cadastrale du logement a été révisée postérieurement à la date du 01.01.1994, si elle n’a pas été révisée, on applique 24,75% sur 2% de la valeur cadastrale du bien immeuble).

NOTE GÉNÉRALE: Les pourcentages précités s´appliquent dans le cas des rentes obtenues des biens situés en Espagne. Chaque source de revenu a sa propre méthode d´imposition.

 

Résidents (IRPF)

En Espagne, les Résidents doivent présenter leur Déclaration d´Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques et déclarer leurs revenus, quelle que soit leur source.

Fiscalement parlant, si une personne réside en Espagne pendant plus de 183 jours par année naturelle, elle est considérée Résidente, bien qu´elle ne le soit pas officiellement.

 

IMPÔT SUR LES PLUS-VALUES DE CAPITAUX et RÉTENTIONS

L’impôt sur les plus-values pour les non-résidents est fixé à 21% pour 2012, 2013 et 2014 (il est prévu qu’il sera de nouveau de 19% en 2015), payable sur les bénéfices réalisés lors de la vente ; la différence entre le prix d’achat, plus impôts et frais de l’achat, et le prix de vente – en déduisant les frais et les impôts de la vente-, et en appliquant le coefficient d’actualisation approuvé chaque année par la Loi sur les Budgets.

Toutefois, si l’immeuble est transmis par une personne physique l’ayant acquis avant le 31 décembre 1994, la plus-value appliquée ci-dessus sera réduite en raison de l’application d’un régime transitoire.

Tous les vendeurs non-résidents, indépendamment de la date d’acquisition de la propriété, sont assujettis à une rétention de 3% du prix de vente, qui est payé par l’acheteur aux autorités fiscales moyennant la présentation du modèle 211, ce montant ayant pour le vendeur le caractère d’acompte de l’impôt correspondant à la rente dérivant de cette transmission. Par conséquent, l’acheteur remettra au vendeur non-résident un exemplaire du modèle 211 via lequel il a réalisé le versement de la rétention, pour que celui-ci puisse déduire cette quantité du montant à payer résultant de la déclaration de la plus-value. Si la quantité retenue est supérieure au montant à payer, on pourra obtenir le remboursement de la différence.

L’impôt sur les plus-values pour résidents a fait l’objet d’une modification en 2013. À partir de cette année, la fiscalité de ces plus-values s’est endurcie. Le changement porte sur le fait que si ces plus-values ont été générées durant une période d’un an maximum, elles seront intégrées dans la base imposable générale, s’ajoutant, entre autres, aux rendements du travail (avec un taux qui peut atteindre 56%). Les plus-values générées sur une période supérieure à un an continueront à recevoir le même traitement que jusqu’à présent, c’est-à-dire que le même taux fixe allant de 21% à 27% leur sera appliqué. Par conséquent, la nouveauté pour l’année 2013 est le retrait du tarif fixe pour les rentes obtenues dans des activités “spéculatives”, et leur fiscalité sera assimilée à celle des revenus du travail.

Base liquidable de l’épargne Taux applicable %
Jusqu’à 6 000 € 21%
Entre 6 000€ et 24 000€ 25 %
A partir de 24 000€ 27 %

Les plus-values découlant de la vente d’immeubles urbains situés sur le territoire espagnol qui auraient été acquis entre le 12 mai 2012 et le 31 décembre 2012, avec quelques exceptions, seront exemptes de 50%.

 

Questions et réponses diverses:


Le financement

 Depuis la crise bancaire en 2008, les banques espagnoles ont recommencé à accorder peu à peu des prêts aux acheteurs, et pendant l´année 2010, l´obtention d´un prêt a été plus facile et plus fréquente. Cependant, les conditions requises sont plus exigeantes qu´elles ne l´étaient auparavant. En effet, le prêt hypothécaire pouvant être accordé à un étranger qui remplit les conditions nécessaires représente entre 50% et 70% de la valeur d´expertise officielle de la propriété. Pour cela, l´acheteur doit démontrer que 30% à 35% de ses revenus nets sont disponibles pour couvrir les remboursements du prêt, une fois les impôts payés ainsi que tous autres frais hypothécaires.

De plus, il faut souligner que les expertises réalisées par des “soit disant” experts officiels sont entre 20% et 25% inférieures à la valeur de marché réelle vérifiable. Ce n´est pas toujours le cas mais il semblerait que les banques encouragent ces expertises à la baisse et que le niveau de professionnalité de l´expert est souvent laissé au hasard du tirage.

Le prêt hypothécaire le plus facile à obtenir est celui qui représente 50% de la valeur de la propriété, bien que les banques sont tout aussi exigeantes concernant la capacité de remboursement de l´acheteur et lui exigent une documentation exhaustive.

Un étranger ne doit se décourager à présenter une demande de prêt, mais il est important qu´il ait préparé tous les documents requis par la banque. La situation actuelle vous obligera sûrement à présenter votre demande de prêt auprès de deux ou trois autres banques. Votre agent immobilier ou votre avocat pourra vous aider énormément pendant cette procédure qui pourra se prolonger pendant trois semaines pouvant aller jusqu´à deux mois à partir du jour de la remise de la documentation à la banque.

Il est conseillé d´avoir remis la documentation nécessaire à la banque avant d´entamer les négociations d´achat car il ne manquerait que l´expertise qui se fait normalement dans un délai de 10 jours. Cela permet à l´acheteur de négocier le prix de la propriété choisie sans devoir demander au vendeur à ce qu´un contrat sous-seing privé soit signé, à condition que le prêt hypothécaire soit accordé car le prêt de base aura déjà été accordé. En général, les vendeurs n´acceptent pas que la réservation de leur propriété se fasse dans ces conditions.

Les documents requis par les banques espagnoles est similaire aux documents requis par les banques d´autres pays, c´est-à-dire:

< Déclaration d´impôts des deux dernières années.
< Si vous êtes salarié, vous devrez apporter les fiches de paye des derniers 6 mois ainsi que les justificatifs de tous autres revenus fixes. Si vous avez une société, vous devrez apporter les justificatifs des différents types de revenus.
< Une liste des prêts hypothécaires avec le montant des remboursements mensuels (dans le cas où vous en ayez).
< Une déclaration des biens et obligations à votre nom.
< Copie du relevé de vos comptes en banque d´une année entière.
< Copie de votre passeport.
< Le NIE (numéro d'identification des étrangers) que l'on peut faire dans un bureau de la Police locale en Espagne ou dans un consulat espagnol en France.

Dans tous les cas, vous devrez remplir une demande de prêt hypothécaire et dans certains cas, la banque pourra vous demander d´apporter les documents supplémentaires. Les documents mentionnés ci-dessus pourront être présentés en anglais dans la plupart des cas, mais dans le cas où ceux-ci soient émis dans une autre langue, ils devront être traduits en espagnol par un traducteur assermenté.

Comment vais-je m’occuper des factures courantes comme l’électricité, l’eau, le téléphone, les impôts locaux, etc

Il est habituel en Espagne de donner à la Banque les instructions nécessaires pour que la banque s’en charge pour vous. Votre avocat peut se charger de mettre cela en place.

Combien de temps puis-je rester en Espagne comme touriste?

Les Européens provenant de l’Union Européenne peuvent rester en Espagne indéfiniment. D’autres pays n’ont pas besoin de visas comme les Etats-Unis, mais dans d’autres cas, les visas sont encore nécessaires, cela dépend du pays d’origine, et les durées de séjour autorisées peuvent être différentes. Tout non-résident demeurant en Espagne 183 jours ou plus par année civile est considéré résident à tous effets fiscaux par le Trésor Public.

 Où puis-je envoyer mes enfants à l’école?

Il y a plusieurs écoles publiques ainsi que des écoles internationales et plusieurs crèches (publiques ou privées et/ou internationales)

Quelles sont les prestations médicales et d’assurances?

Dénia dispose d’un hôpital extrêmement récent, le 2ème hôpital d'Espagne en terme de modernité et d'équipement, en plus de Cliniques très bien équipées qui offrent un choix important de médecins généralistes et spécialistes.

L’assurance médicale privée est à votre disposition à travers différents  groupes. Le coût peut être de 30€ à 130€ par mois et personne, selon l’âge et l’état de santé. Le système de la Sécurité Sociale espagnole permet maintenant aux résidents de l’Union Européenne d’avoir accès au réseau sanitaire à travers le formulaire E-101. Pour les résidents qui sont travailleurs indépendants, sont propriétaires d’une entreprise ou sont employés, les contributions à la Sécurité Sociale vous donnent automatiquement droit au réseau sanitaire espagnol.

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Charlotte et Nicolas....